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「ホームインスペクション」について 住宅診断のメリット・デメリットは何?

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不動産物件には様々な種類があります。

そんな不動産を購入する候補として新築は周辺地域等の外的要因以外の部分においてはある程度は信頼してもいいでしょう。

自分の目で確かめるか調査を頼むかした方がいいでしょうが、前の住人がつけてしまった傷などはないので、長持ちできますしその分高価です。

しかし、金額面に不安があったりいい物件を見つけたのなら「中古物件」というのも選択肢にのぼるでしょう。

しかし家がどんな状態かなんて、知識が無ければよほどの状況でなければわかりません。

実は不動産会社も建物に関しては得意分野ではないのです。

中には専門にしている方もいるかもしれませんが、大半は土地についてはプロですが、建築物に関しては多少詳しいだけという人が多いようです。

不動産物件の購入というのはとても高額な買い物です。

ならば少しでも良いものを買いたいものです。

しかし、建物の状況の良い・悪いの判断は難しいです。

そんな時にホームインスペクションの出番になります。

ホームインスペクターと呼ばれる専門家が調査を行い判断してくれます。

今回は、そんなホームインスペクションについて、どんな制度なのか紹介していきたいと思います。

今回のポイント
1. 住宅診断だけでは直るわけではないのでリフォーム等を検討する材料にする
2. 調査に手間がかかればその分割高になるので極力協力する
3. 調査しても完璧とはいかないのであくまで参考程度にする

ホームインスペクションとは何?

ではホームインスペクションとは何なのでしょうか?

英単語の意味としては”home(家) inspection(精査・点検)”なので「住宅診断」と言われることもあります。

これは専門家(ホームインスペクター)が住宅の状態や性能から問題点まで検査して評価を行う制度です。

住宅の診断には下記の様な事を教えてくれます。

・住宅の欠陥の有無

・住宅の使用状況と不具合(雨漏りや外壁、内壁の亀裂、床の傾きなど)

・今度予想される補修箇所や補修費用の目安

中古住宅は、リフォームやリノベーション工事をしている場合があるので、外見だけでは判断がつきにくい不具合があるケースが多いです。

そのため素人では正確な判断を下せません。

そんな時に、建物のプロに検査を頼むことで不具合を洗い出してもらえば中古住宅がいい物件が判断を付けやすくなります。

費用はかかりますが素人目線よりは確かです。

診断の方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断するのが基本です。

機材を使用する詳細診断もあります。

また、リフォームがしたいことも伝えればリフォーム費用の目安も出してくれます。

住宅診断

ホームインスペクションの位置づけ

住宅の診断は、多岐にわたります。雨漏りの根本原因を探ったり、特定の部材の劣化進度を調べたり、「耐震診断」したりすることも含まれるでしょう。

ただし、それは消費者(診断の依頼者)が何を目的としているかによって、異なってくるものです。

「NPO法人 ホームインスペクターズ協会」が「ホームインスペクション」と呼んでいるのは、消費者が主に中古住宅を売買する前に、主に目視で住宅のコンディションを把握して報告する、という業務です。

比較的短時間で、可能な範囲で行う「一次診断」です。

これは病院に例えるなら、「健康診断」のレベルといってよいでしょう。

健康診断を受けた人は、診断結果についてまず、医師からの説明を受けるでしょう。

治療を必要とするほどではないものの経過観察が必要、ということもあれば、精密検査が必要だと勧められることもあります。

そして、二次診断として精密検査を実施することになった人は、専門的な検査器具を用い、その分野の専門医療を行っている総合病院などで診てもらうことになります。

ホームインスペクションは、この最初の「一次診断」に相当します。

外壁や基礎に不具合の兆候は見られないか、室内に雨漏りの形跡はないかなどを目視で確認し、建物のコンディションを診断依頼者に説明します。

また、ホームインスペクションではわからない項目で懸念があるものは、二次診断の可能性を診断依頼者に説明します。

中古住宅のホームインスペクションはいつに頼むの?

中古住宅を購入する場合にホームインスペクションをするタイミングは、購入の申し込み後から売買契約までがいいでしょう。

ホームインスペクションを頼む時に必要な書類

実はホームインスペクションに必ず必要な書類はありません。

強いて言えば、購入予定の建物に関する設計図面や修繕履歴などがあるとホームインスペクションの参考になります。

費用的にも、必要書類を多く出した方が安くなる場合もあります。

業者が調査する手間が増えれば、必要費用も増えるのは当然です。

契約

住宅診断士という資格

ホームインスペクションを行う人物に、実は必須の資格はないです。

ですが、ただの素人が見るだけですと、検査結果の信用が出来ずお金を払ってまでやる必要がありません。

そのため一般的にホームインスペクターと呼ばれる専門家は建築士や建築施工技士の資格を持っている人物です。

しかし、民間の資格ではありますが、「住宅診断士」と呼ばれる資格があります。

住宅診断士のみ取得している人物のだと不安がありますので、建築士などの国家資格を持っていることが前提の資格と考えた方がいいでしょう。

また、調査を行う人が今までにどの様な実績を積んできたかを調べてみましょう。

実務経験豊富な方と新人を比べたら、経験豊富な方に任せたいものです。

住宅専門家

売買契約でホームインスペクションをするメリット・デメリット

ホームインスペクションを売買契約時にすることで、売主、買主にメリット・デメリットがあります。

売主の場合

メリット

ホームインスペクションを実地したことで買主の興味を引ける

問題の有無を提示することで、値段の交渉を少なくすることができる

物件の状態を伝えられることで、契約不適合責任を無くせる可能性がある

デメリット

・事前に行うことで費用が発生する

・問題が大きい欠陥があった場合に中古物件として売り出す価値が低くなる

買主の場合

メリット

・プロの調査があることで、物件を購入する際に安心感がある

・リフォームの必要箇所が事前にわかるため予算組みがしやすい

・住宅の痛みやすい箇所が事前に把握できる

・リフォームなどの修繕が必要か事前に把握できる

デメリット

・売主側がした調査の場合、本当に信頼出来るかわからない

・どのくらいの調査をしたのかが把握しづらい

・あくまでも調査なので、実際に住んだ後にわかる不具合もある

不動産営業

今回のまとめ

今回はホームインスペクションについて紹介させていただきました。

ホームインスペクションを行ったからと言っても必ずしも安心安全という訳ではありません。

何かしらの不具合や調査漏れはどうしても出てきてしまうものです。

調査結果は全面的に信じる必要はありません、あくまで参考程度にしておきましょう。

安心材料の一つとして考え、購入の目安にしていきましょう。